近日，常德市鼎城区人民法院受理了一起房屋买卖合同纠纷的案件，原告黄某某与被告丁某于2016年11月签订一份房地产买卖合同，约定丁某应于签署本合同之日起二年内还清第三方的全部抵押贷款，办妥解除抵押登记手续，再办理过户相关手续。合同签订后，原告按照合同约定支付了380000元购房首付款，被告丁某交付了房屋，约定剩余尾款100000元待过户时支付。现合同约定的过户期限已届满，丁某尚欠第三方抵押贷款310000余元，导致不能按期给原告办理过户手续，故原告诉至法院要求被告履行过户义务并支付违约金。
鼎城法院院经审理认为，在原、被告双方签订房屋买卖合同时，案涉房屋就已经存在抵押的事实，并办理了抵押登记手续，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国担保法》相关规定，抵押权已经合法成立，受到法律保护，如抵押权未消灭，将造成房屋买卖合同在法律和事实上的履行不能，黄某某请求将房屋过户至自己名下的诉讼请求将无法得到法院的支持。只有在抵押合同无效或代丁某清偿银行贷款、涤除抵押权的情况下才能办理房屋过户手续，黄某某代为清偿之后可以向丁某追偿。黄某某也可以选择要求解除房屋买卖合同，请求丁某返还房款、承担赔偿损失等违约责任。
笔者认为，二手房交易风险较一手房风险高，交易前到房产所在地的房地产交易中心查询房屋权利人信息、抵押信息十分重要，对于存在抵押登记的二手房交易，应提前征得抵押权人的同意并就如何涤除抵押权的事项进行明确具体约定。如抵押给个人或被法院查封，鉴于卖方资信可能较差，外面可能不止一笔欠款，建议让卖方自行筹集资金，解除查封和抵押；如抵押给银行按揭，卖方可能需要用买方交付的订金和首付款去银行贷款再涤除抵押权，简易买方可以陪同卖方去银行还清贷款，确保购房款的最终去向，同时也建议不要把过户时间约定过长。（作者系常德市鼎城区人民法院 张灿红 ）
