前言：“新冠肺炎疫情”下，全国范围内停工、停学、停业，这对我们的工作和生活产生了极大影响。其中，关于房屋租赁合同的履行也受到不同程度的影响。北京、上海、湖南等多地区陆续出台政策性文件，对满足条件的中小微型企业免除疫情期间的部分租金。 保利、万达、华润置地、红星美凯龙等多家地产公司，宣布对旗下商业项目减免租金。
本文将结合非典时期相关案例，讨论“新冠肺炎疫情”下，受疫情影响的一般承租人能否以“不可抗力”、公平原则或“情势变更”为由，减免疫情期间部分甚至全部租金或解除合同？住宅租赁合同、包租型长租公寓、商业地产（商铺）、企业办公物业（写字楼）在具体案例中又是如何处理的？
“新冠肺炎疫情”相关法律法规及政策性文件
《长沙市人民政府办公厅关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持中小企业共渡难关的若干意见》（2020.2.15发布施行，有效期至2020年12月31日）
第7条：减免中小企业租金。（对承租园区国有经营性用房的中小企业，从2020年2月份开始，免收1个月租金，减半2个月租金。鼓励民营业主参照上述标准减免中小企业工商业用房租金。参照上述标准切实减免租金的业主可申请减免房产税、城镇土地使用税。(责任单位：各园区管委会、市税务局)
《中华人民共和国合同法》 第5条：” 当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”
第94条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；”
第117条：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”
第118条：“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。”
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》
第26条：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”
《民法总则》第180条规定：“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”
司法实践中，2003年非典时期，在处理该类合同纠纷时，有法院适用公平原则，有法院适用“不可抗力”，还有适用“情势变更”的情形。（一般我们将“情势变更”看成程度较轻的“不可抗力”，但理论上个案中两者不可同时适用。）
结合2003年非典期间相关案例对三类房屋分别讨论
住宅租赁合同（自住型居住房屋和包租型公寓或酒店）、商业地产（商铺）、企业办公物业（写字楼）在具体案例中又是如何处理的？
◆（1）自住型居住房屋：“新冠肺炎疫情”本身虽构成不可抗力，但其不影响承租人居住，不构成租赁合同的履行不能或合同目的无法实现的情形。一般来说，“新冠肺炎疫情”对居住型的房屋，不成立减免租金法律上的理由，也不存在合同解除权。一般涉及金额较小，可协商解决。
包租型公寓或酒店：（一般由经营者统一包租下多套房屋，再转租给次承租人的经营性行为。）经营性质的居住型租赁住房，在疫情影响下，一般在司法实践中，可以认定为“不可抗力”（即不能预见，不能避免，不能克服的客观情况），也导致合同暂时性的履行不能。所以承租人可以依据不可抗力或者公平原则，减免收疫情影响期间的部分或全部租金。双方当事人，也可根据公平原则，友好协商处理。
案列1：广西高院x汽车贸易公司与X航空公司租赁合同纠纷（2007）桂民四终字第一号、“非典”突发事件的发生，虽给酒店业的经营造成了一定的影响，但不必然导致上诉人承租大厦经营酒店的合同目的落空，上诉人申请停业是其经营策略而非“非典”导致的必然结果。故“非典”对上诉人对x公司之间租赁合同履行的基础不构成实质影响，不能成为可变更解除合同情势变更状况。而即使“非典”对租赁合同的履行构成情势变更，上诉人有权作出对合同变更的，体现公平原则。经双方协商，X公司已减收上诉期间因“非典”停业的一半租金，合理分担上诉人因“非典”带来的不利影响，体现了公平原则。
该案例来看，作为酒店经营的承租人可以以疫情为由，提出减免租金，但不享有合同解除权。
◆（2）商业地产（商铺）：因疫情影响，政府采取相关措施，责令商场关门停止营业，或缩短营业时间；以及由于疫情所导致的客流量及营业收入锐减。 在此情况下，承租人可以依据“不可抗力”，公平原则等向出租人主张减免店面关停期间的部分租金，根据公平原则，双方共担分险。但具体减免租金的程度和范围，还需要结合具体情况作出判断。在非典时期的案例中来看，大多数法院对于承租人的请求给与了一定程度上的支持。
案例2：上海XX娱乐有限公司与上海新XX有限责任公司房屋租赁合同纠纷上诉案（2004年上海市第二中级人民法院终审判决）
上海市黄浦区人民法院认为：拍谱公司并没有向法庭举证证明，拍谱公司在“非典”期间因政府及有关部门采取行政措施而导致合同不能履行，因此，不适用“不可抗力”的免责规定，也就不能部分或全部免除责任。如果需要适用公平原则，拍谱公司也应该对因为受“非典”影响而停业以及停业时间、损失范围加以证明，拍谱公司要求减免租金缺乏相应的损失依据，不予采纳。
原审法院判决后，承租方不服，向本院提起上诉称：……2003年发生“非典”疫情期间上诉人根据政府要求从5月中旬开始停业至8月中旬，而且当时娱乐行业停业是众所周知的事实，故上诉人要求减免租金的理由应予支持。请求二审撤销原判，依法改判。
终审法院认为：基于我国在2003年春夏季节发生“非典”疫情一事众所周知，而且当时娱乐行业响应政府部门防治“非典”的要求而停业也是公知的事实，因此，根据公平原则，拍谱公司提出其停业3个月的租金应免除的理由成立，本院予以支持，故拍谱公司所欠租金中应扣除3个月的租金。
◆（3）企业办公物业（写字楼）：由于疫情影响，各地纷纷延长春节假期，延迟复工时间，企业经营无法正常复工，对租赁房屋的使用也造成了一定程度的影响。但是并未达到不可抗力（不能预见，不能避免，不能克服的客观状况），因现在网络科技发达，完全可以实现在家云办公、视频会议、网络通话，一般视为可以克服的客观困难，也并不影响其用于广告宣传办公或仓储等其他功能的实现。如果由于疫情导致营业收入锐减的状况，承租人也可以依据公平原则，与出租人协商主张减免部分租金。
法律建议
怎么才能更好保障双方权益，一般建议出租人与承租人协商为宜。若协商不成，需要通过法律途径解决争议时。承租人一般建议：①通知对方当事人（出租人）受到疫情影响的实际状况。②提供证据证明。（证明构成不可抗力，是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。不可抗力导致合同履行不能或合同目的无法实现之间存在直接的因果关系。）出租人一般也可以收到消息后，根据公平原则，积极与承租人协商沟通。
结语：在“新型冠状肺炎疫情”的影响下，我们中国人展现了强大凝聚力和团结精神，向世界展现了一个大国的风范和危难之时的应变能力。出租人和承租人也应一起携起手来，积极协商，避免诉累，为国家奉献我们自己的力量，共度难关。武汉加油！中国加油！（作者系芙蓉律师事务所 徐诗唯）
