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疫情期间,小区物业服务企业该如何应对可能面临的法律问题?

来源:法制周刊     发布时间:2020-02-21 07:10:10
摘要:疫情防控期间,许多人响应国家的号召,选择在家进行隔离,避免病毒因人口流动而大面积扩散,如此一来,居民区的防控工作就成为了重点之一,而各小区的物业服务企业的作用在这场防控工作中就显得十分重要,因此,更应该注意可能会面临哪些法律问题,以更好的进行防控工作。Q:物业服务企业是否有权完全封闭小区?A:物业服务企业无权自行决定完全封闭小区。《中华人民共和国传染病防治法》第四十二条规定:传染病暴发、流行时,县级...

 

疫情防控期间,许多人响应国家的号召,选择在家进行隔离,避免病毒因人口流动而大面积扩散,如此一来,居民区的防控工作就成为了重点之一,而各小区的物业服务企业的作用在这场防控工作中就显得十分重要,因此,更应该注意可能会面临哪些法律问题,以更好的进行防控工作。

Q:物业服务企业是否有权完全封闭小区?

A:物业服务企业无权自行决定完全封闭小区。《中华人民共和国传染病防治法》第四十二条规定:传染病暴发、流行时,县级以上地方人民政府应当立即组织力量,按照预防、控制预案进行防治,切断传染病的传播途径,必要时,报经上一级人民政府决定,可以采取下列紧急措施并予以公告:(五)封闭可能造成传染病扩散的场所。上级人民政府接到下级人民政府关于采取前款所列紧急措施的报告时,应当即时作出决定。紧急措施的解除,由原决定机关决定并宣布。

如政府部门依据防疫的需要作出完全封闭小区的决定,物业服务企业应予以配合。另外,如小区业主共同决定,也可对小区实行封闭。但业主的共同决定不得侵害业主的法定权利。

Q:物业服务企业是否有权对确诊人员采取封户封门的隔离手段?

A:物业服务企业无权擅自采取对确诊人员封门封户的隔离手段。《传染病防治法》第三十九条第二款规定:拒绝隔离治疗或者隔离期未满擅自脱离隔离治疗的,可以由公安机关协助医疗机构采取强制隔离治疗措施。

被确诊人员应及时到定点医院接受治疗,物业服务企业可配合政府部门和医疗机构对确诊病人的密切接触者采取隔离措施,并加强相关部位的消毒措施,但物业服务企业不能采取极端手段对房屋出入口进行封闭。若相关人员拒不配合隔离,可报警并向政府部门反映。

Q:物业服务企业是否可以关闭小区特定场所?

A:根据中国物业管理协会《住宅物业管理区域新型冠状病毒肺炎疫情防控工作操作指引(试行)》第四条第四款的规定:关闭无秩序维护员值守的出入大门,如条件允许,仅开启一个出入口;关闭儿童区域、会所、老人活动场所等人员聚集的场所。

由于特定场所指小区会所及儿童区域、老年人活动站等人员聚集的场所,这些均属于可能造成传染病扩散的场所。因此为了切断传播途径,物业服务企业应当关闭该部分场所。另外,按照社区统一要求,物业服务企业可根据小区实际管理情况,关闭部分分散的小区出入口。

Q:在防疫期间,人员强行进入小区可能需承担何种法律后果?

A:《中华人民共和国突发事件应对法》第六十六条规定:单位或者个人违反本法规定,不服从所在地人民政府及其有关部门发布的决定、命令或者不配合其依法采取的措施,构成违反治安管理行为的,由公安机关依法给予处罚。

《中华人民共和国突发事件应对法》第六十七条规定:单位或者个人违反本法规定,导致突发事件发生或者危害扩大,给他人人身、财产造成损害的,应当依法承担民事责任。

《中华人民共和国突发事件应对法》第六十八条规定:违反本法规定,构成犯罪的,依法追究刑事责任。

《中华人民共和国传染病防治法》第三十九条规定:医疗机构发现甲类传染病时,应当及时采取下列措施:拒绝隔离治疗或者隔离期未满擅自脱离隔离治疗的,可以由公安机关协助医疗机构采取强制隔离治疗措施。

因此如有人强行进入小区,物业服务企业应向公安机关报告,请求公安机关依法处理。强行进入小区的人员也应承担相应的法律责任。

Q:在执行防疫工作任务中物业服务企业员工意外感染新型冠状病毒肺炎怎么办?

A:《人力资源社会保障部、财政部、国家卫生健康委<关于因履行工作职责感染新型冠状病毒肺炎的医护及相关工作人员有关保障问题的通知>》(人社部函〔2020〕11号)规定:在新型冠状病毒肺炎预防和救治工作中,医护及相关工作人员因履行工作职责,感染新型冠状病毒肺炎或因感染新型冠状病毒肺炎死亡的,应认定为工伤,依法享受工伤保险待遇

已参加工伤保险的上述工作人员发生的相关费用,由工伤保险基金和单位按工伤保险有关规定支付;未参加工伤保险的,由用人单位按照法定标准支付,财政补助单位因此发生的费用,由同级财政予以补助。

《中华人民共和国劳动法》第二十九条规定:劳动者有下列情形之一的,用人单位不得依据本法第二十六条、第二十七条的规定解除劳动合同: (一)患职业病或者因工负伤并被确认丧失或者部分丧失劳动能力的; (二)患病或者负伤,在规定的医疗期内的; (三)女职工在孕期、产期、哺乳期内的;(四)法律、行政法规规定的其他情形。

因此,在执行防疫工作任务期间,物业服务企业员工意外感染新型冠状病毒肺炎应认定为工伤,依法享受工伤保险待遇。有工伤保险的,费用由工伤保险基金和单位按工伤保险有关规定支付;没有工伤保险的,由物业服务企业(用人单位)按照法定标准支付。另外物业服务企业不得以员工感染新型冠状病毒肺炎不能继续胜任工作或者要经济性裁员为由而和员工解除劳动合同

Q:业主能否以疫情为由缓交物业费?

A:《民法总则》第180条规定:因不可抗力不能履行民事义务的,不承担民事责任。法律另有规定的,依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。

《合同法》第117条规定:因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任。本法所称不可抗力,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。

因此,若在政府发布疫情管控之前已经逾期,应及时交纳并按照合同约定支付违约金;若在政府发布疫情管控后约定的缴纳物业费时间到期,要看物业费的缴纳方式分情况讨论:如果只能通过现金支付,业主也因疫情管控无法返回,那么业主可以请求迟延履行交费的义务。如果除了现场交费外,还有其他可通过网络等便捷方式,业主逾期缴费也会构成违约。

Q:物业专项服务委托合同是否仍应履行?

A:《合同法》第94条规定:有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。

《民法总则》第180条规定:因不可抗力不能履行民事义务的,不承担民事责任。法律另有规定的,依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。

《合同法》第117条规定:因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任。本法所称不可抗力,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。

从有利于防疫的角度,对于小区绿化、娱乐设施更换等非紧急事项可以不可抗力为由延期履行,具体履行可由双方商定。对于水电气暖等紧急事项,合同应当按约定继续履行,但是物业服务企业应提醒并监督合同相对方在合同履行中,按照规定采取必要的疫情防护措施。(谢水滔)

责任编辑:刘玺东