案情简介
小元拟出国留学，准备租房复习考试，遂与中介公司A签订了《房屋租赁合同》，租期一年，月租金1500元，一次性支付了一年的房租。好景不长，几个月后房东何某及其女儿柳某多次上门称A公司拖欠房租，强制要求小元腾房，小元不同意，就对房屋断水断电，无奈之下小元搬离了案涉房屋，酿成纠纷。原来，房东何某全权授权其女儿柳某与A公司签订《房屋服务合同》，委托A公司负责案涉房屋的运营，包括但不限于签署房屋租赁合同、代为收取租金、代为装修等，委托期限三年，A公司每月付给租金1700元，几月后，A公司下落不明，拖欠房东何某租金，于是产生了后续事情。
芙蓉律师事务所代理律师正式介入后，归纳本案的争议焦点为：小元的房租损失是否应由被告何某承担？理清思路，代理律师认为房屋租赁合同合法有效，且合同中明确载明中介公司为何某的代理人，何某与中介公司之间为委托代理关系，在租赁期限内，何某要求小元搬离出租屋的行为于法无据，房租损失应由何某承担，遂向天心区法院递交诉状，要求房东赔偿小元预交租金损失。
天心区法院一审判决认为
本案被告何某与A公司签订的《房屋服务合同》及《授权委托书》，双方已形成委托代理关系，由被告何某委托A公司与他人签订租赁合同。A公司与原告小元签订的《房屋租赁合同》明确载明案涉房屋产权人系被告何某，并非A公司，原告小元在签订合同时知道A公司与被告何某的委托代理关系，该合同直接约束被告何某和原告小元，原、被告之间形成房屋租赁合同关系。合同履行过程中，被告何某以未收到A公司租金为由单方收回房屋没有合同依据和法律依据，故被告何某应当赔偿原告小元预交的租金损失，对于A公司欠付被告何某的租金，被告何某可向A公司另行主张。
据此，天心区法院一审判决支持了原告小元要求被告何某赔偿其预交租金损失的诉讼请求，被告何某不服提起上诉，二审期间，代理律师向合议庭提交了一份新证据，为何某的授权委托书，委托女儿柳某与中介公司签订租赁合同，更坐实了何某与中介公司A之间的委托代理关系，据此，长沙市中级人民法院依法驳回了被告何某的上诉请求，维持原判。目前，该案已由天心区法院执行完毕，小元也收到了执行款。无独有偶，后续芙讼团队尹兆富律师也代理过同一类型案件中的房东在开福区法院应诉，一审败诉，二审维持原判，直到起诉中介公司之后才拿到胜诉判决，可谓维权路漫漫。
芙讼团队尹兆富律师评析
长租公寓爆雷事件频发，根源在于中介公司的“高收低租”“长租短收”等极不合理的商业运营模式，从房东手里高价收购房源，再低价出租，要求租客一次性付清房租，只要租客源源不断，这种模式就能一直持续下去。一旦租客量锐减，没有足够资金收入支付房东房租，中介公司就要携款跑路，只留下一个背影供房东和租客高喊“无良中介，还我血汗钱”，毫无疑问的是，房东和租客都是此类事件的受害者。对房东来说，擦亮双眼，严格审核中介公司资质和涉诉情况，在委托代理模式下房东无权驱逐租客，请向中介公司主张权利；于租客而言，拒绝小蝇小利，押一付一和押一付三都是目前市场上的流行做法，把控风险，产生纠纷学会用法律武器维护自身权益。
本案是芙蓉律师事务所向鑫律师、芙讼团队尹兆富律师承办案件中的典型，天心区法院官方公众号刊载此案后，引发强烈反响，湖南省高级人民法院、今日头条等多家单位及媒体纷纷转发，无疑为今后同类型案件的审理提供了思路，也望各位读者能从中吸取经验教训。
来源：芙蓉律师事务所
