当前，由于政府有关部门的支持，各地小区基本上均选举成立了业主委员会。随着对《民法典》等法律法规宣传、普及的深入，很多业委会对于业主共有的部分格外关注，对一些登记在开发商名下的房产业委会认为应属于全体业主所有，从而使得当下业委会与开发商之间呈现出一种紧张局面。在这当中，作为房屋权属登记机关，不动产登记中心应如何作为？能否根据业委会的申请变更登记？日前，我们代理了一起开发商诉不动产登记中心变更登记错误的案件，这对厘清各登记程序之间的边界？业委会应如何进行救济？不动产登记中心应如何履职？均值得借鉴。
【案情简介】
青青小区（化名）由胜利公司（化名）于2006年开发建设，原规划小区架空层初始设计作为运动场使用。2007年初，胜利公司向规划局递交报告，请求对架空层进行规划调整，依据实际功能变更为会所性质使用并对该场所确权，规划局及区政府均批示同意。2009年5月，区政府就青青小区规划验收问题召开会议并形成会议纪要，明确：鉴于青青小区变更的内容已既成事实，在实质上未对业主利益造成损害、未对建筑安全构成影响，变更内容取得业主代表认同，已由开发商向业主公示且无异议，予以办理该项目的规划验收手续。2009年9月，青青小区通过竣工验收，其中对原架空层部分以架01为序号登记在胜利公司名下。青青小区业委会成立后，对此一直存有异议，认为架01处房产应属于全体业主所有。
2021年1月份，青青小区业委会以不动产登记中心为被告、胜利公司为第三人提起行政诉讼，要求将架空层更正登记给小区全体业主所有。期间，在胜利公司不知情的情况下，不动产登记中心以同意业委会更正登记为条件达成和解，业委会撤诉。胜利公司获知该情况后，紧急向不动产登记中心提出书面异议，明确表示不同意进行权属变更登记，不动产登记中心未予采纳，将架01权属更正登记为小区全体业主。胜利公司对此不服，提起行政诉讼，要求撤销不动产登记中心作出的变更登记。
【裁判理由】
《不动产登记暂行条例实施细则》第七十九条规定，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错误，可以申请更正登记。权利人申请更正登记的，应当提交下列材料：（一）不动产权属证书；（二）证实登记确有错误的材料；（三）其他必要材料。利害关系人申请更正登记的，应当提交利害关系材料、证实不动产登记簿记载错误的材料以及其他必要材料。《不动产登记操作规范（试行）》16.1“依申请更正登记”；16.1.4审查要点规定：“不动产登记机构在审核过程中应注意以下要点：1.申请人是否是不动产的权利人或利害关系人；利害关系人申请更正的，利害关系材料是否能够证实申请人与被更正的不动产有利害关系；2.申请更正的登记事项是否已在不动产登记簿记载；错误登记之后是否已经办理了该不动产转移登记，或者办理了抵押权或地役权首次登记、预告登记和查封登记且未注销的；3.权利人同意更正的，在权利人出具的书面材料中，是否已明确同意更正的意思表示，并且申请人是否提交了证明不动产登记簿确有错误的证明材料；更正事项由人民法院、仲裁委员会法律文书等确认的，法律文书等材料是否已明确不动产权利归属，是否已经发生法律效力；”因此，根据上述文件中规定的审查要点，不动产登记机构在办理依申请更正登记时，应当要审查“权利人同意更正时的相关材料”或“更正事项由生效法律文书确认其权利归属材料”等权属材料。本案中，原《不动产登记情况表》载明案涉登记权利人为胜利公司，第三人业委会提岀更正登记申请，不动产登记中心在第三人没有提交“权利人同意更正时的相关材料”或“更正事项由生效法律文书确认其权利归属材料”等权属材料的情况下，将原登记在胜利公司名下的案涉场所架空层更正登记至小区全体业主名下，主要证据不足，依法应予以撤销。其次，《不动产登记暂行条例实施细则》第八十二条规定，利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误，权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记，在胜利公司明确表示不同意更正登记的情况下，青青小区业委会可以通过申请异议登记的的方式予以救济。
裁判结果
撤销不动产登记中心将原登记在胜利公司名下的架01房产更正登记至青青小区全体业主名下的行为。
案例分析
一、房屋权属登记是一种确认类登记。
本案的诉讼标的是更正登记，在行政法理论上属于行政登记行为。“登记”一词在《辞海》中是分开来解释的，即释“登”为：记载，刊登；释“记”为：记录，记载。故，“登记”可理解为刊登、记载、记录。在行政领域，对于行政登记最简单的解释是行政机关所作出的登记。由于行政登记在实务中种类多样，行政登记有不同的类型，可大致分作三类：①许可类行政登记（与行政许可相区分），即行政机关应当事人的申请，在对当事人有关条件和申请理由采取不同形式审查旳基础上，决定是否具有当事人申请的从事某种活动资格的一种登记。例如新设采矿权登记。②备案类行政登记，即行政机关为了掌握信息或随时监督而对当事人有关信息记载的登记行为，用于统计、归纳和整理有关信息，例如人口信息登记。③确认类行政登记（与行政确认相区分），即行政机关应当事人申请，依法对当事人己经存在的某种情况或事实给予正式确认，并记载于行政机关登记簿册中的一类登记，这类行政登记涉及民事权属与民事关系确认，最为常见的是婚姻登记，更正登记、异议登记也属于此类。
所谓更正登记，是指权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载事项错误的，向不动产登记机构申请进行更正的行为；异议登记是指利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误而权利人不同意进行更正的，登记机构按照利害关系人的申请将其认为登记簿记载错误的事项记载于登记簿的行为。
二、更正登记与异议登记虽联系紧密，但各有其制度功能。
不动产登记有多种行为类型，更正登记是对登记薄上的错误登记事项予以直接变更，异议登记则是通过登记机关在不动产登记簿上记载登记异议，以对抗不动产登记簿的公信力，使得第三人对该不动产物权产生合理怀疑，以避免第三人借用登记公信力善意取得。故而，异议登记是对申请人的一种临时性保障措施。如果是登记的权利人认为登记事项错误，那么直接向登记机关申请变更登记即可。但如果是第三人（利害关系人）认为登记错误，尤其是权利人登记错误时，实际上是对不动产的权利归属发生了分歧，这时，如果原权利人认可登记错误，登记机关自然可以做出变更，但如果原权利人认为登记无误时，为了防止原权利人进行处分转移，便有了异议登记的适用空间。
具体到本案来说，小区业委会作为利害关系人申请更正登记时，但原权利人胜利公司不同意更正。在此情况下，在程序上利害关系人正当救济途径是申请异议登记。
三、不动产登记中心在原权利人不同意的情况下直接变更登记，事实上扮演了裁判者的角色，超越了其职权范围。
在行政法治中，正当程序原则是行政机关行使行政职权时必须遵守的一项法律原则，其核心就是借助程序制约与监督行政权力，用程序保护相对人的合法权利。而本案中，不动产登记中心仅依据业委会的单方面申请，在原权利人不同意的情况下便将房屋权利人进行变更违反了正当程序原则。
实际上，不管是更正登记还是异议登记，都只是不动产登记在行政程序上的制度，但并不能成为对登记存在纠纷时的终局性的救济方式。登记的目的是明确物权归属并向社会进行公示，尽管不动产物权需登记取得，但登记其实是原因行为（买卖、抵押等）之后的正常延续。登记行为不存在创设新的权利义务关系，只是将物权归属通过登记加以公示，登记机关并不在民事实体法上对权利归属作出判断，而只能基于申请人提交的证明文件等申请材料进行审慎审查并作出登记与否的决定。对于产权归属发生争议时，应由司法机关通过民事诉讼程序进行审理，对存在争议的不动产物权归属和内容做出裁判，登记机关无此职权，也不能通过登记行为变相的扮演裁判者角色。基于此，《民法典》第二百二十条第二款规定：“登记机构予以异议登记，申请人自异议登记之日起十五日内不提起诉讼的，异议登记失效”。这实际上是对异议登记的功能以及与异议登记与民事诉讼的关系衔接做出了界定。
本案中，不动产登记中心作出的更正登记行为，是对不动产权利人的更正而非其他事项的更正，直接影响了证载权利人的转换及其权利的增减。因此，依照相关规定和程序正当的原则，征询不动产登记簿记载的权利人的意见则应是一个不可或缺的程序，若权利人不同意更正，申请异议登记便是建立在此基础之上而设定的一个救济程序，其目的是保护物权的真正权利人。所以，在不动产登记簿上涉及权利人等重要事项登记的，即使登记机关认为原登记有误，也不能仅凭利害关系人单方申请而进行更正登记，而是遵循相关程序规定，告知利害关系人进行异议登记，在异议登记期限内提交司法机关进行审理裁判以确定真正是权利归属。
来源：金汇律师
作者：刘高 奉帆
编辑整理：易赛楠
