在我国,无权处分的合同效力究竟应当如何认定?司法实践中常呈现出两种不同的裁判思路。但对于房屋租赁合同来说,有一点是毋庸置疑的,即不论合同是否具有法律效力,当客观上不存在可以继续履行的条件时,承租人就无法主张继续履行,只能通过向合同对方主张违约责任的方式进行维权。
一、基本案情简介
2021年5月4日,A公司从B公司处受让一房屋,并完成了登记手续,但B公司始终未履行交付义务。2021年6月,B公司与C公司签订了《房屋租赁合同1》,一个月后,C公司又与D公司签订了《房屋租赁合同2》。对于《房屋租赁合同2》的签订,B公司知情并同意,但是A公司表示不予追认。
2022年7月,A公司向法院提起诉讼,诉请B公司履行资产转让的交付义务,并获得了法院的胜诉判决。2022年8月,D公司将C公司告上法庭,起诉要求确认《房屋租赁合同2》合法有效并继续履行。
二、案件争议焦点
1、《房屋租赁合同2》在未经A公司追认的情形下,有无法律效力?
2、如认定前述《房屋租赁合同2》有效,合同是否能够继续履行。
三、法院审理结果
一审法院说法:
无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。对于本案来说,尽管B公司知情并同意,但是B公司并不是诉争房屋的所有权人,在A公司不追认《房屋租赁合同2》的情况下,B公司是否同意都不能导致《房屋租赁合同2》有效。因此,D公司的主张没有法律依据。
二审法院说法:
关于合同效力的问题。《房屋租赁合同2》系双方当事人的真实意思表示,内容未违反法律、行政法规的强制性规定,不存在需要批准、登记的事项,亦不存在其他导致合同无效或者可撤销的法定事由。因此,D公司要求确认《房屋租赁合同2》有效,有事实及法律依据。
关于上述合同是否能够继续履行的问题。由于A公司提出的要求B公司履行交付义务的诉求已经获得了法院的生效判决,B公司应当将案涉房屋交付给A公司。因此,综合考虑本案的实际情况,法院认为,虽然《房屋租赁合同2》具有法定效力,但是该合同在客观上已经不具备继续履行的条件,所以D公司要求继续履行该合同的诉请,法院不予支持。
四、笔者心得
当代社会,租房已经成为绝大多数年轻人初入社会时首选的居住方式,因为租房而引发的纠纷也层出不穷。笔者在此温馨提示各位小可爱们,看房过程中,务必多留个心眼,确认对方确实享有对房屋的处分权之后,再签订租房合同。毕竟,就算能够主张违约责任,搬家也不是一件容易事儿。(作者:芙蓉律师事务所长沙1号团队)