基本案情
常德某商住楼一楼共有商铺42户，内铺25户、临街外铺17户。丁某系临街外铺某商铺的所有权人。2021年1月，火锅店与该商住楼一楼全体内铺业主签订了《房屋租赁合同》。合同签订后，火锅店对承租房屋进行了装修，在规划为共有通道内砌墙与丁某的铺面隔开，包括丁某在内的外铺业主提出异议，火锅店不予理会，仍继续装修，装修完毕后开始经营。2021年9月，丁某向法院起诉，请求判令火锅店拆除占用公用通道修建的建筑墙体，恢复原状。火锅店辩称，火锅店将经营场所与外部用墙体隔离，并未占用丁某的公摊面积，也未影响丁某的通风采光，丁某有相邻关系中容忍义务，故不宜判决拆除墙体。
常德市武陵区人民法院一审判决火锅店拆除占用共有通道修建的建筑墙体、恢复共有通道原状。火锅店上诉至常德中院，二审维持原判。
法官说法
⒈、公用通道系为穿过建筑物而设置的建筑空间，主要方便行人通行以及消防作用。根据房屋分层平面图显示，丁某所有的商铺（临街外铺）与火锅店租赁的商铺（内铺）之间规划为公用通道的部分，属于业主共有。
⒉、火锅店占用公用通道从事经营活动未经过符合法律规定比例业主参与表决和同意，故其无权占用公用通道从事经营活动。行为人擅自占用业主共有部分进行经营活动的，权利人可以请求排除妨害、恢复原状，故丁某要求拆除公用通道的建筑墙体，恢复公用通道原状，于法有据，应予支持。
⒊、火锅店作为一家加盟连锁餐饮机构，在其扩大经营的运营过程中，应正确处理相邻关系。在面对装修之初就有外铺业主对占用公用通道修建墙体提出异议，理应先行妥善处理占用纠纷，而非盲目投入资金抢占公用通道进行装修，现占用通道装修完毕且实际经营后要求外铺业主容忍其侵占行为，于法无据。
法条链接
《中华人民共和国民法典》
第二百七十一条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
第二百七十八条 下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；
（七）改建、重建建筑物及其附属设施；
（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；
（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
法官提醒
俗话说：“远亲不如近邻”，我国《民法典》亦规定了不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系，当邻里关系出现矛盾时，要学会正确处理。建筑物共有部分是当代邻里关系处理中的重大事项之一，法律对利用共有部分从事经营活动的表决从人数和面积两个方面做了严格限制，非经权利人表决，不得利用共有部分从事经营活动。本案可以说是当代邻里关系的一个反面典型，也可以说，如果火锅店在装修之初，尊重其他共有权人的权利，与丁某共同商议解决问题，最终亦不至于对簿公堂，造成邻里关系僵化的不良后果。
来源：常德市武陵区人民法院
