“一房二卖”也称房屋的双重买卖，即出卖人先后或者同时以两个买卖合同，将同一特定的房屋出卖给两个不同的买受人。在现实生活当中，有些开发商公司或者个人为了谋取不正当的利益，将同一套商品房出卖给两个不同民事主体的现象层出不穷，而很多商品房消费者要求开发商办理过户的时候发现，房屋已经登记在其他人的名下，而自己的购房款又早已经支付给了开发商，这种时候，房子到底归谁？又该如何维权呢？
案例
2018年7月，张某与广华公司签订商品房买卖合同，合同签订后，张某按约支付了购房款，另还支付了契税、其他费用总共38874元，但未办理网签与预告登记。2019年1月，周某与广华公司就同一套商品房订立了《商品房销售合同》，签订合同时缴纳30万元，并且缴纳了房屋维修基金，且办理了网签手续。2020年9月，张某要求广华交房时却发现房子已经过户给了周某。张某遂将广华公司告上法庭，要求返还购房款68万元，并要求广华公司承担违约责任。
法院裁判观点
1、两份商品房买卖合同的效力应当如何认定？
根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，只要两份合同在签订时，签订主体具有完全民事行为能力、意思表示真实、合同内容不违反相关法律法规的强制性规定，且不存在恶意串通的情形，那么两份商品房买卖合同都是有效的。也就是说，并不能因为“一物二卖”而当然地否定合同地效力，因此在本案当中，张某、周某与开发商签订的两份商品房买卖合同都是有效的。
2、房子到底归谁所有？
根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款的规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。由此可见，我国采取的是物权登记生效主义，即便周某是在张某之后同广华公司签订的合同，但在广华公司将房屋过户登记到周某名下时，周某就已经取得了房屋的所有权。因此本案中房屋产权应当归周某所有。而张某有权基于债权请求权，依据商品房买卖合同的约定请求出卖人承担返还购房款和赔偿损失的责任。
律师分析
对于“一房二卖”的处理原则，若第三人先于买受人办理了产权变更登记且为善意，此情况下两个购房合同均有效，如第三人出于善意购得且取得房屋所有权，则享有物权请求权可以对抗任何第三人。买受人因未办理产权登记只能依合同享有债权请求权，他可以要求出卖人承担违约责任及损害赔偿责任，但无法主张第三人返还房屋并承担侵权责任。若第三人先于买受人办理了产权变更登记但为恶意，此情况下出卖人与第三人恶意串通，故意侵害买受人的债权，则二者应负共同侵害债权的责任，并认定出卖人与第三人签订的买卖合同无效。
建议购房者在签订合同后，应当及时要求开发商办理预告登记、及时进行购房合同备案、办理网签等，要及时了解房屋的产权状况、房屋使用现状等基本信息，以防止“一房二卖”的情形出现。
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来源：芙蓉律师事务所
编辑整理：邱琪
