近日，常德市武陵区人民法院对一起确认合同效力纠纷的案件进行了审理，并作出一审判决：钟某与李某于2011年8月27日签订的《房宅基地转让协议》无效；钟某、张某与李某、李某某于2016年4月19日签订的《房屋买卖协议》无效；李某、李某某于本判决生效之日起十日内向钟某、张某给付宅基地转让款及房屋折价款共计1300000元；驳回钟某、张某的其他诉讼请求。
2011年8月27日，李某（甲方）与钟某（乙方）签订《房宅基地转让协议》，约定：甲方的安置基地位于某安置小区（某社区五组区域2栋2号），愿意以人民币肆拾捌万元整以及地基的使用和管理权一并转让给乙方所有；协议要求甲方以重建安置户的身份为乙方提供有关资料，同时义务协助乙方办理土地证，房产证等相关手续；地基转让后，如需过户手续费用，由乙方自理，甲乙双方中途不得反悔，否则将按实际经济损失承担违约责任。同日，李某向钟某出具收条，内容为：“今收到 钟某的地基款人民币肆拾捌万元整 小写480000 收款人李某 2011年8月27日”。钟某、张某在该宅基地上修建了四缝三间五层半房屋一栋，后因双方在合同履行过程中发生争议导致合同无法履行。2016年4月19日，钟某、张某（甲方）与李某、李某某（乙方）签订《房屋买卖协议》，约定：甲方将自己所有的位于某安置小区（某社区五组区域2栋2号）四缝三间五层半房屋一栋（宽10米、深8米）出售给乙方，归乙方所有；房屋价格为壹佰叁拾万元，在签订本协议之日起九十日内由乙方付清，并由甲方出具收款手续，如乙方逾期未付清房屋价款，房屋所有权归甲方所有，但乙方无条件配合甲方到村委会、街道办事处、国土局办理过户手续，过户在甲方名下；乙方向甲方支付清房屋款后，由甲方向乙方交付房屋钥匙时，房屋的所有权归乙方所有。后双方因协议履行问题产生纠纷，钟某、张某遂诉至法院。另查明，李某某与李某系父子关系，李某某系涉案房屋宅基地使用权人。根据常德市国土资源局武陵区分局出具的《关于XXX重建安置基地土地使用情况的说明》，涉案宅基地属于XXX重建安置基地。在本案审理过程中，钟某、张某提出申请，要求对涉案安置宅基地及宅基地上的房屋价格进行评估，武陵区法院依法委托某土地评估有限公司进行评估，该公司于2018年6月15日向武陵区法院发出《终止评估函》，退回鉴定委托，退回理由为：因估价对象土地属于集体所有权性质的安置宅基地，由于宅基地不能进入市场流转，无法评估其土地市场价值，故需要终止评估。再查明，钟某、张某非武陵区某社区05组村民。
法院审理认为，本案系合同引起的纠纷，虽钟某与李某签订的《房宅基地转让协议》是在双方协商基础上签订的，但涉案宅基地位于某安置小区，系拆迁重建安置基地，属于集体所有权性质的土地，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，故钟某与李某签订的《房宅基地转让协议》及以此为基础签订的《房屋买卖协议》因违反法律、行政法规的强制性规定均属无效合同，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还，李某、李某某因该合同所收取的宅基地转让款48万元应当予以返还，对钟某、张某在宅基地修建的房屋应当予以折价补偿。本案中，因涉案宅基地不能进入市场流转，无法评估其土地市场价值，鉴定机构作出了终止评估函，但在双方签订的《房屋买卖协议》中，就涉案宅基地上的房屋价值进行了约定，且该约定系双方真实意思表示，法院对其约定的房屋价值（130万元，含宅基地转让款48万元）予以确认，故对钟某、张某要求李某、李某某共同返还宅基地转让款及地上房屋折价补偿款共计130万元的诉讼请求，法院予以支持，对李某某、李某提出的涉案宅基地上的房屋价值应参照常德市规定按812元每平方计算折价后返还的辩称主张，法院不予采纳；对钟某、张某主张的以130万元为基数按年利率6%从2016年7月19日起计付利息损失的诉讼请求，在本案中，双方明知涉案宅基地系拆迁重建安置基地不能转让，仍签订合同并实际履行，双方对合同无效均有过错，故该项诉讼请求，法院不予支持。据此，遂作出上述判决。（记者：刘玺东 通讯员：姚平）
