新型冠状病毒疫情的突然出现，对于经营性房屋租赁合同的履行来说，必然会造成一定的影响，尤其是对于餐饮、酒店、商业零售等行业来说，新型冠状病毒疫情带来的绝对是惨痛打击，一边要支付租赁合同下高额的租金，另一边是没有收入来源，承租人是否可以以《合同法》第117条规定关于不可抗力的规定为由要求减免租金或解除合同？或者是依据公平原则要求减免新型冠状病毒防治期间的租金？而对于承租方来说，商业贷款带来的压力等，直接免租显然也不现实。在面对这种突出矛盾时，法官又是如何处理的呢？
案情简介：2014年3月，吴某与周某签订《茶楼租赁合同》，约定由周某承租吴某自有的两层门面房经营茶楼。合同订立后，周某自当年4月1日起进驻经营茶楼至今。2014年4月至2020年3月，双方在实际履行合同过程中，采取的是以当年4月1日至次年3月31日为一个租赁年度、预先支付一年租金即开始营业的交易方式，每年租金均为26 000元。2020年2月初，因受新冠肺炎疫情影响，涉案门店因疫情防控的需要停止营业。2020年3月底至4月初，双方就下一年度租金标准发生争议，周某未按吴某要求预先支付租金26 000元，并于2020年4月6日开门营业。
双方的争议焦点：吴某认为根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定，周某应该按照合同约定按时足额支付租金。而周某认为，受疫情影响，自己的没有营业收入，吴某应该降低租金标准，且同位置的茶楼已经降低了租金。因为双方协商未果对方才起诉到法院的。
法官断案：法官经过审理之后认为虽然新冠肺炎疫情主要影响的是上一个租赁年度，但对新的合同年度还是具有一定影响，而且上一个租赁年度对被告周某的经营活动造成了较大的影响，基于双方存在连续的合同关系，现周某提出酌情减免下年度的租金符合法律规定和本案的实际情况，从平衡双方利益、既鼓励守约又兼顾公平的角度出发，对双方约定的租金，应当酌情予以调整。根据本案的具体情况，酌情将双方2020年4月至2021年3月的租金确定为24000元。案件判决之后，双方当事人均服从判决，未上诉。
法官释法：早在2003年非典时期，最高院出台了《关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》[法（2003）72号]，该文件第3条的规定，因政府及有关部门为防治“非典”疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于“非典”疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条的规定妥善处理。2020年5月，最高院出台《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条规定，承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。
因此，作为承租人在本次新型冠状病毒疫情发生后，尤其是餐饮、酒店等行业的承租人可以利用合同的公平原则积极与出租人协商，要求减免部分租金。如若引起诉讼，法院也应依法根据实际情况酌情支持。（融媒体记者：赵凯 通讯员：安纯 魏楚瑜）
