在房屋交易市场中，大部分的市场占有份额都来源于商品房的交易。买受人在面对庞大的标的物以及巨大的标的额时难免会担心选择失误，财物两空。法律为了规避买受人在房屋交易过程中权益受到损害，规定了买受人对生效房屋买卖合同的法定解除权。
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一、屋主体结构
房屋主体结构是支撑房屋存在的基础，若主体结构质量存在问题，自然也就会影响房屋整体质量。《商品房买卖合同解释》第12条规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。此法条表明，无论是在房屋交付前还是房屋交付后，只要房屋主体结构出现不合格现象，买受人就可以主张解除合同，并可以请求出卖人赔偿买受人因此而受到的损失。
二、房屋质量
标的物的质量直接影响使用效果，对于交付质量不合格的商品房该怎么办？若因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，法律规定是应予支持的。《商品房买卖合同解释》第13条第二款规定，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的损失由出卖人承担。
对于房屋质量出现问题而严重影响正常居住的，法律授予了买受人的法定解除权。但就上述第二款来说，若没有严重影响正常居住使用，就不能解除合同，法律只是将维修义务规定给了出卖人，且出卖人的维修义务只存在保修期内。这一点提醒买受人，在交付使用后要及时检验房屋质量，不要错过出卖人的保修期。
三、房屋所有权登记
房屋属于不动产，不动产所有权的变动在一般情况下的公示要件是登记，相对于动产一般的公示要件——交付就要复杂些。除非不是基于法律行为的物权变动，比如生效法律文书、法定继承等等，不然不动产的物权变动是需要经过登记。在商品房买卖合同约定或依据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人可以据此请求解除合同和赔偿损失。
四、迟延履行
针对对方当事人迟延履行合同的情况，在行使解除权前需要经过守约方的催告，在催告后的三个月内对方当事人仍未履行的，守约方才能行使法定解除权。当然，如果当事人约定了催告后的履行期就依照当事人之间的约定。若守约方没有经过催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期没有行使的，解除权消灭，此时再主张合同解除权的，法律不予承认。为了维护自己的合法权益，当迟延履行行为发生时要及时地行使权利，切勿为了麻烦而耽误了行使期限。（作者系芙蓉广州律师事务所 吕学 陈平凡）
