夫妻一方擅自出卖共同房产的情况在现实生活中可以说是很常见的，作为被隐瞒的一方往往会选择向法院起诉要求追回夫妻共有房产，而受让房产的第三人则多数会以“善意取得”来进行抗辩，双方各执一词由此展开一场“拉锯战”。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>婚姻家庭编司法解释（一）》第28条；“一方未经另一方同意出售夫妻共同所有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并已办理不动产登记，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。
夫妻一方擅自处分共同所有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支。”
一、如何理解该条中“一方未经对方同意出售夫妻共同所有的房屋”的情形？
（1）什么是夫妻共同所有的房屋？
《中华人民共和国民法典》第1062条规定：夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，为夫妻的共同财产，归夫妻共同所有。即指婚姻关系存续期间夫妻一方所得和双方共同所得的财产除特有财产外，均归夫妻双方共同共有。所以“夫妻共同所有房屋”特指的是夫妻共同共有房屋，而不包含夫妻按份共有房屋在内。
《中华人民共和国民法典》第301条关于按份共有的规定:除共有人另有约定外，共有人处分共有的不动产，只应经占份额2/3以上的按份共有人同意即可。当夫妻一方占共有房屋份额2/3以上时，出售该房屋一般已不需夫妻另一方同意。
（2）如何认定夫妻另一方是否同意？
对于“同意”的把握一直以来都是司法实践中的难点问题，但是仍旧有迹可循。首先，夫妻另一方“同意”的举证责任由第三人承担，具体的表现形式包括书面、口头、电话等多种意思表示形式。尤其当第三人明知案涉房屋为夫妻共有财产或房产登记在夫妻双方名下时，对第三人购房的注意义务要求更高，一般来说如果当夫妻另一方不在签约现场时第三人应当直接与其联系取得认可，不得单纯依据夫妻一方具有家事代理权进行抗辩主张。
另外，实际的交易环境中，也存在夫妻另一方一直未明确表态的情况，虽然《中华人民共和国民法典》第140条规定：“沉默只有在有法律规定、当事人约定或者符合当事人之间的交易习惯时，才可以视为意思表示。”但鉴于夫妻关系的亲密性，以及买卖共有房屋系作为婚姻内重要共同财产处置的重要性考量，如果夫妻另一方虽未对房屋出售事宜明确表示意见，但其行为已经表明其同意出售的（生活中表现出售后常年对房屋不闻不问则可推定其对出售行为已经默示同意。这一点也是基于近年房屋增值速度快，存在不少为了谋求房屋增值部分利益，房屋出售后以所售房屋未取得夫妻另一方同意为由主张追回房屋所有权的情况，而此举明显是违背公平诚信原则的，也不利于维护市场交易的稳定性。所以如果长时间未对夫妻共同所有的房屋进行权利主张，则会被认定为默示同意。
二、如何把握该条中“第三人善意购买、支付合理对价”的认定
（1）“善意”的认定
所谓“善意”本是一种对第三人主观心理状态的判断，旁人很难对其内心进行具体而准确的窥探，所以究竟在何种情况下属于“善意”莫衷一是。但是目前主流的审判观点认为就不动产房屋而言，应当以第三人对不动产登记的信赖作为判断是否构成不动产善意取得的主要标准。在通常情况下，只要第三人信赖了不动产登记，就应推定其为善意，除非有证据证明其事先明知不动产登记错误或者登记簿中有异议登记的记载。这里的善意不以第三人进一步核实登记事项为前提。
一方面确实房屋权属登记情况不实的情况十分常见，无权处分人伪造资料办理登记甚至是夫妻双方合意促成仅登记一方名字都会导致权属登记情况不实，而这一切并非是由第三人导致的，第三人也难以查证。虽然目前有些地方的房屋登记工作人员会在办理初始和变更登记时对婚姻状况等信息进行核对，但工作人员的实际落实情况参差不齐也会导致无法做到尽善尽美，难以避免登记不实的发生。
另外一方面，也是出于统一司法裁判权的考量，将登记簿记载的内容作为“善意”与否的判断标准简单明了，但是从大量的司法判例中，我们也能看到法官在实际审理的过程中也会考虑其他因素对于“善意”认定的，例如合同签订场所是否公开对于第三人注意义务的不同要求、买卖合同双方是否存在特殊关系、以及交易环节中的异常情况等等。
（2）合理对价的认定
“合理的对价”，是指房屋价款与实际价值相当，排除不合理低价或无偿出让等情形。对此，着重说明两点：
1、善意取得的前提是有偿交易，《中华人民共和国民法典》第311条第1款第2项规定的善意取得构成要件之一是“以合理的价格转让”。首先是能够更周全保护真实权利人的利益。其次也更符合民众对所有权的安全与交易的安全之间平衡的预期。所以一般的无偿赠与行为显然是排除在“善意取得”的制度之外的。
2、对价“合理”的把握，主流观点认为要判断第三人在取得房屋所有权时支付的对价是否合理，一般应以主观标准为准，只要合同双方已经完成转移登记，即应推定该对价为合理。除非夫妻另一方举证证明该对价与市场同类房屋差价悬殊或是法官根据日常生活经验足以判断该对价确实明显有悖常情。特殊情形下，法院也可以将争议房屋交由房屋估价机构进行估价。
当然，除开一方以货币形式购买房屋的情形之外，还存在有“以房尝债”“以物易房”等等情形，这就不仅仅要考虑到市场交易的个体性差异和交易行情的多变性，甚至还要考虑到其他法律关系对于房屋交易的影响。对此，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>物权编司法解释（一）》第18条也规定“合理的价格”，应当根据转让标的物的性质，数量以及付款方式等具体情况参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定。
综述：夫妻一方擅自将夫妻共同共有的房屋转让给他人，办理所有权变更登记是重要且明确的时间判断节点，房屋尚未办理所有权变更登记，买受人不构成善意取得，已办理所有权变更登记继而考虑第三人是否善意、对价是否合理的问题。
另外需要进一步着重提示的是，夫妻一方擅自处分共同所有房屋未追回所有权造成另一方损失时，夫妻另一方请求赔偿损失明确仅限定在提起离婚诉讼中，在不离婚的情形下，是不能单独提起损害赔偿诉讼的。
来源：芙蓉律师事务所
编辑整理：易赛楠
