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【芙蓉研析】房屋买卖合同纠纷中的常见问题

来源:法制周刊     发布时间:2020-04-30 17:49:02
摘要:前言买房卖房是大多数中国人一生中三件大事之一了,国人对房子的需求和对家的需求摆在了并列的地位,常常认为住在自己产权所有的房子里才能算的上真正的家。随着我们经济条件的蓬勃发展,我国的房地产也是欣欣向荣,二十年来一路高涨。在人口数量和房地产买卖成交量极高的中国,买房卖房的过程中,都不可避免的会出现一些问题。无论是新房还是二手房。奇奇怪怪的问题不断涌现,其中包括:“一房二卖”、“开发商虚假宣传”、“夫妻...

 

前言

买房卖房是大多数中国人一生中三件大事之一了,国人对房子的需求和对家的需求摆在了并列的地位,常常认为住在自己产权所有的房子里才能算的上真正的家。随着我们经济条件的蓬勃发展,我国的房地产也是欣欣向荣,二十年来一路高涨。

在人口数量和房地产买卖成交量极高的中国,买房卖房的过程中,都不可避免的会出现一些问题。无论是新房还是二手房。

奇奇怪怪的问题不断涌现,其中包括:“一房二卖”、“开发商虚假宣传”、“夫妻一方转让登记在自己名下的法定共有房屋,签合同后,另一方不同意”等,我们就其中这几个问题,法律实践中的如何解决,以及如何规避作出建议。

商品房买卖合同纠纷常见情形:

常见问题1:开发商“虚假宣传”的认定及责任承担问题?

商品房销售广告的内容如果没有记载入合同,对双方当事人没有合同约束力,但是如果具备了特定条件,即使没有记入合同,也视为合同内容,如果开发商违反的,就应当承担违约责任。由此可见,购房人在购买商品房时,应当保留好开发商对楼盘的相关宣传资料,包括开发商利用广播、电视、报纸、期刊、微信、微博等媒体所作的宣传资料、广告牌、样板房等。

当发现所购房屋及配套设施等与开发商售楼时宣传不一致,确有证据构成虚假宣传的,购房人可以自知道开发商虚假宣传之日起一年内请求人民法院或仲裁机构撤销购房合同、退房并赔偿相应的损失。

购房人也可以要求继续履行购房合同,同时要求开发商承担虚假宣传违约责任,支付相应的违约金。

相关法条:

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第三条 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。

《中华人民共和国合同法》

第十六条 当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额。

第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。

常见问题2:遇到“一房多卖“纠纷怎么办?

当一套房屋存在数份有效的买卖合同时,如果数个买受人均要求履行合同的情况下,首先第一顺位的是已经办理登记手续的;第二顺位保护的是按照合同约定已经合法占有房屋的买受人(都未办理登记手续的)。都未办理登记也都未占有房屋的情况下,以买卖合同成立时间在前的为优先保护。需要注意的是,登记在先前提是善意,如果是恶意的不能支持,同时合法占有的权利人已经交付房产的情况下,以占有人保护为先。

特别提醒购房者,商品房买卖合同多为格式合同,需审慎注意合同细节,以及合同附件内容特别注意,同时对于房产的产权性质、所有权人以及售房者的资质、信誉等都要仔细审查,只有做好了这些,买房过程才能顺顺利利。另外,在买房之后,签订好的所有合同、单据、缴款证明也要妥善保存好,方便出现问题后能成功维权。

【案列】

1.黄某、尼某诉颜某、王某房屋买卖合同纠纷案中:法院审理认定,一房二卖中,房屋出卖人与后买受人恶意串通签订的合同无效。

2.张某文诉何某房屋买卖合同纠纷案中:法院审理认定,出卖人一房二卖,未能取得房屋的买受人有权要求出卖人赔偿房屋溢价损失。

相关法条:

《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第八条 具有下列情形之一的,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:

(一)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;

(二)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。

第十条 买受人以出卖人与第三人恶意串通,另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用,导致其无法取得房屋为由,请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的,应予支持。

《合同法》

第五十二条 有下列情形之一的,合同无效:

(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;

(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;

(三)以合法形式掩盖非法目的;

(四)损害社会公共利益;

(五)违反法律、行政法规的强制性规定。

常见问题3:夫妻一方转让登记在自己名下的法定共有房屋,签合同后,另一方不同意怎么办?

夫妻一方转让登记在自己名下的法定共有房屋,买受人要求继续履行合同办理房屋过户登记,法院应当对出卖人(登记方)的行为是否构成无权处分或无权代理进行审查,并释明买受人可以申请追加夫妻另一方作为共同被告或第三人参加诉讼,买受人不申请的,法院可以通知夫妻另一方作为无独立请求权第三人参加诉讼。

夫妻另一方以出卖人构成无权处分为由要求追回房屋的,可以作为有独立请求权第三人参加诉讼。夫妻另一方向法院表示同意出卖人转让房屋的,可以不追加其参加诉讼。

经审查夫妻另一方追认出卖人的处分行为或有证据证明其以自己的行为同意履行的,构成对房屋过户登记债务的加入,应当判决夫妻双方共同为买受人办理房屋过户登记手续。

出卖人的行为构成《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(一)》第17条第(2)项或《民法通则》第66条第1款规定的,该买卖合同对夫妻另一方具有约束力,应当判决夫妻双方共同为买受人办理房屋过户登记手续。

【法律及其他建议】

作为购房者,我们购买新房时,需要注意以下几点:

1.看看购买的房屋周边没有电信发射它或者垃圾站。

2.交房后看看四周有无遮挡,窗外的正面采光。

3.保存好所有的购买凭证,转账记录契税发票等,交房之前最好保存好与置业顾问的聊天记录等;防止虚假宣传,夸大承诺等。

4.任何口头承诺不要相信,特别是售后返租高租金等承诺,需要带有公司盖章的正式承诺书,个人承诺或签字不可靠。

作为购房者,我们购买二手房时,需要注意以下几点:

1购买交定金时查清楚,该房屋有没有抵押、冻结等情形。

2.注意楼上下有没有漏水,最好可以去楼上楼下洗手间阳台屋檐等多处查看。

3.一定要选购物业品质、口碑好的房屋,无后顾之忧。

4.询问下周边邻居该房屋是否发生过重大意外事故或其他灵异事件。

结 语:

购买时,首先,一定要通过正规的渠道,可靠的开发商或者中介机构。其次,要注意购买的该套房屋,合同细节内容需要仔细查看,切不可一时大意。虽然购房时大多是格式合同,但是合同附件内容需要仔细查看,往往是开发商设下的陷阱,虽有些格式合同条款无效,但是证明其无效,在其后面维权的过程中也是一道门槛。

不害怕一时的麻烦,后面的购房过程才能顺利。祝大家都能花钱买到自己理想的家!!!

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责任编辑:刘玺东