居间合同的签订通常会涉及三方当事人，三者的利益息息相关。当纠纷发生时，是应当将合同当事人一并作为诉讼主体还是应当分情况讨论？违约责任又该如何认定？
一、基本案情简介
王某在2018年2月经房地产公司居间介绍后，与刘某签订了房屋买卖合同，约定购买刘某名下的案涉房屋，三方共同签订案涉居间合同。之后，王某因市场价格下跌未能及时售出其本人名下另外两套房屋,并逾期向刘某支付案涉房屋购房款。王某随后起诉房地产公司，要求房地产公司承担违约责任，主张房地产公司在明知其有三套房不具备北京市购房资格的情况下，仍积极促成与徐某光的交易，导致其无法履行房屋买卖合同并产生巨额损失，要求房地产公司赔偿损失 80万元。房地产公司在一审判决后上诉主张一审法院遗漏当事人刘某。
二、案件争议焦点
1、出卖人刘某是否应当作为本案当事人参加诉讼？
2、房地产公司的居间合同义务是否在房屋买卖合同签订后已履行完毕？
3、房地产公司违约赔偿责任该如何认定？
三、法院审理结果
二审法院经审理认为：
第一，关于遗漏当事人的问题。判断出卖人刘某是否是本案诉讼标的同一必须参加诉讼的当事人是认定一审判决是否遗漏当事人的关键。房屋买卖中的居间合同法律关系一般包含了买方和居间方、卖方和居间方两个居间合同法律关系。本案中，虽然形式上王某、刘某与房地产公司签订了《居间服务合同》，但从法律层面看，《居间服务合同》中包含了王某与房地产公司、刘某与房地产公司两个居间合同的法律关系。本案的诉讼标的为王某与房地产公司间的居间合同法律关系，而刘某并非该居间合同法律关系的主体，王某与刘某间不存在居间合同法律关系，故刘某并非本诉必须参加诉讼的当事人，一审法院未遗漏当事人。
第二，关于案涉居间合同的解除问题。根据双方合同约定，房地产公司的居间合同义务既包括案涉居间合同第一条中列举的居间服务，也包括案涉居间合同约定的忠实义务、代办网上签约及相关后续督促义务。这也是当前房屋买卖居间的行业惯例。因此，至刘某与王某签订房屋买卖合同，房地产公司的居间合同义务并未全部履行完毕，案涉居间合同并未终止房地产公司严重违反限购政策对于房地产经纪机构的要求，在明知王某签约时无购房资格的情况下，仍违规与王某签订居间合同促成其与刘某签订案涉买卖合同，已构成违约。虽然王某签署了《购房承诺书》，但并不能因此免除房地产公司的违约责任。因与刘某的案涉买卖合同已解除，王某的合同目的已无法实现。综上，王某要求解除与房地产公司案涉居间合同的诉讼请求具有事实和法律依据，应予支持。
第三，关于房地产公司的违约赔偿责任承担问题。本案解决的是房地产公司因居间合同违约行为而应承担的赔偿责任，王某作为具有完全民事行为能力的合同当事人自愿选择卖旧买新这种连环买卖方式，并且在已有房屋未卖出、购房资金不足、购房资格不具备的情况下，先行与刘某签订案涉买卖合同，应当对其是否能够如约履行与刘某的案涉买卖合同有充分考虑和判断。因此，王某对于案涉买卖合同的签订、履行及产生的后果，发挥了主导作用。房地产公司作为房地产专业中介机构，应当严格依法依规从事居间服务，居间行为虽然只是促成房屋买卖合同签订的一种辅助方式但其违规促成交易的行为对案涉买卖合同风险的发生具有一定的影响，与王某主张的损失间具有一定的因果关系，应当承担相应的赔偿责任。原一审法院确定的赔偿数额过高，二审法院进行了调整。
四、笔者心得
当事人因存在三方主体的居间服务合同产生纠纷时，首先要搞清楚纠纷所对应的基础法律关系背后的主体，以确定应当承担责任的主体。确定赔偿责任及数额时，应结合违约方违反义务的行为与损失间的因果关系、影响程度以及另一方的过错程度进行综合判断。
来源：指尖新闻
作者：湖南芙蓉律师事务所长沙1号团队
编辑：易赛楠
