近几年来，随着我国房地产业的迅猛发展，高层建筑越来越多，传统上的房屋所有权关系也因此而发生重大的变化。建筑物区分所有权人在区分所有建筑物管理上的问题层出不穷，这一问题归根结底是由建筑物区分所有权问题所派生出来的，在这一所有权中，标的物是建筑物，该建筑物中各个具有独立用途和功能的部分，虽然可以成立所有权，但是该所有权的行使要以整个建筑物共用部分的用益权为前提。因此，就与区分所有建筑物的共用部分的使用上会产生矛盾，在这些问题还没有得到很好的解决时，一个新兴逐渐壮大的群体----物业使用人在区分所有建筑物管理上的权利保障问题摆在了我们的面前。就目前我国的《物权法》和《物业管理条例》在立法上对物业使用人在区分所有建筑物管理上的权利行使和保障上还是处于空白状态，这使得物业使用人在日常的区分所有建筑物管理上不能很好的行使和保护自己的权利。本文从建筑物区分所有权人在区分所有建筑物管理上的权利入手进行分析来找出我国物业使用人在区分所有建筑物管理上的权利不足与完善。
近几年来，随着我国房地产业的迅猛发展，高层建筑越来越多，传统上的房屋所有权关系也因此而发生重大的变化。建筑物区分所有权人在区分所有建筑物管理上的问题层出不穷，这些问题还没有得到很好的解决时，一个新兴逐渐壮大的群体----物业使用人在建筑物区分所有权上的权利保障问题摆在了我们的面前，他们的权利如何在建筑物区分所有权上得到很好的保护成为了我们需要重视的问题。
“物业使用人”这一概念，是指物业的承租人或者实际使用物业的其他非所有权人。因为物业使用人在考虑到自身经济条件和为了享用到建筑物的用途及其他因素，很多人需要租用他人的建筑物。他们在租赁的建筑物中，作为物业的使用人，也实际参与到了物业管理的活动之中。然而在我国的《物权法》中却没有涉及到物业使用人方面的规定，只是在《物业管理条例》中对物业使用人的法律地位和权利做出了简单的规定，《物业管理条例》第四十八条规定:“物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和业主公约的有关规定。物业使用人违反本条例和业主公约的规定，有关业主应当承担连带责任。”第四十九条又规定，物业使用人享有对物业管理的投诉权。这使得物业使用人在日常的使用中不能很好的行使和保护自己的权利。如何更好完善物业使用人在物业管理活动中的权利，我们先从业主----建筑物区分所有权人在区分所有建筑物管理开始探讨。
一、建筑物区分所有权的意义及法律特征
建筑物区分所有权，是指根据使用功能，将一栋建筑物于结构上区分为由各个所有人独自使用的专用部分和由多个所有人共同使用的共用部分，每一所有人享有对其专有部分的专有权与对共用部分的共有权的结合。这种状况，主要是现代社会大量高层或多层楼房的出现带来的。我国改革开放以来，住房制度的改革，大量商品房、写字楼、大型批发市场的出现，业主的建筑物区分所有权已经成为私人不动产物权中的重要内容。建筑物区分所有权观念的萌芽，通说认为，其滥觞于人类的奴隶社会。公元前两千年的古巴比伦王国，产生了类似于现代区分所有建筑物的建筑物形态，这一建筑物形态标志着建筑物区分所有权的正式萌芽。直到在其后的日耳曼法中出现了“阶层所有权”， 这一权的形成在某种程度上承认了建筑物区分所有权，但并不完整。自十九世纪上半叶开始，英、法、德、意、瑞（士）等国先后进行了工业革命，加速了城市和工业中心的急剧发展。随着建筑材料和建筑技术的发展，高屋建筑拔地而起，多个业主或承租人共同使用同一楼宇的现象出现，但与此相关的楼宇管理问题日显突出，要求建立建筑物区分所有权法律制度的呼声高涨。到1804年，《法国民法典》第六百四十四条的规定，从此才开创了近代民法建立建筑物区分所有权制度的先河。
建筑物区分所有权具有以下的法律特征：
（一）建筑物区分所有是建筑物所有权的共有。建筑物区分所有指的是建筑物的所有权形式，因而与一般的动产所有权和其他不动产所有权不同。这种建筑物首先是指居民住宅，包括高层住宅和一般住宅；其次是指写字楼、办公楼，及法人、合伙及其他组织购买部分空间而构成区分所有；再次，还包括可以区分所有的生产用建筑物。当这样的建筑物被其共有人按应有份所有时，就形成了建筑物区分所有。
（二）建筑物区分所有包含专有和共有。任何一个建筑物区分所有人，对于该建筑物都有部分空间的专有权和某些空间的共用设施的共用。专有部分由自己独自占用、使用、收益、处分，任何人不得干预。共有部分，如共用的墙壁、屋顶、门窗、阶梯、楼道等，共同使用，共同所有，但又与共同共有不同，需永久维持其共有关系，永远不准分割。
（三）建筑物区分所有是按份共有和共同共有相结合的复合共有。在建筑物区分所有的权利人中，既按份享用所有权，又共同享有某些设施、空间的共有权，即在一个共有权中，既包括按份共有，又包括共同共有。因而，建筑物区分所有是按份共有与共同共有相结合的特殊共有，是复合共有。
（四）建筑物区分所有虽然为专有与共有的复合，但专有权具有主导性。在建筑物区分所有权的结构中，专有权是主导的权利，区分所有权人拥有专有权，就必然拥有共有权，在不动产登记上，只登记专有权即为设立了区分所有权，共有权随此而发生，不单独进行登记。此外，专有权标的物的大小还决定共有权的应由份额，处分专有权的效力必然包括共有权在内的整个区分所有权。因此，建筑物区分所有是专有与共有的复合，以专有为主导的共有权。
二、建筑物区分所有权的构成
在建筑物区分所有权的构成上，我国通说采用“三元论”说，即将建筑物区分所有权解为由三部分构成，即专有所有权、共有所有权和成员权。
（一）专有所有权
专有所有权，是指建筑物的专有部分，区分所有权人取得的供其使用的特定的单元或者楼层等，具备构造上和利用上的独立性，如住宅、天花板、地板等是专有部分，不需要经过相邻的专有部分，而直接与走廊、楼梯等共用部分与外界连接。建筑物的专有部分的成立应该具备以下两个条件：1.在构造上具有独立性，即在物理上具有独立性，能够被明确区分开，其专有人可以排他地独立占有、使用、收益、处分该建筑物部分。2.在使用上须具备独立性，可供单独使用，有其独立出入的门户，可以不需要经过相邻的部分出入，即能够满足一般生活目的的独立机能。在对其享有的专有部分的权利上，与一般所有权人对其享有的物的权利一样，具有自由、永久、排他性。
（二）共有所有权
共有所有权，又称“共有部分持分权”或“持份共有所有权部分”，是指建筑物区分所有权人依照法律规定或约定，在区分所有建筑物之共有部分享有的占有、使用及收益的权利。共有部分，是指区分所有建筑物，除专有部分以外的其他部分及不属于专有部分的附属物，其包括供全体区分所有权人使用的全体共有部分，如建筑物的大门、通道、电梯、道路等设施，也包括仅供部分区分所有权人使用的部分共有部分或一部分共有部分，如几户共同使用的墙壁、过道等。此外，共用部分也可划分为法定共有部分和约定共有部分。法定共有部分在构造上、利用上没有独立性，如共用的出入口、楼顶等建筑物的一部分；约定共有部分在某些构造上和使用上具有独立性，根据各业主之间来约定形成。
（三）成员权
建筑物区分所有人的成员权，是指建筑物区分所有权基于在一栋建筑物的构造、权利归属及使用上的不可分离的共同关系而产生的，作为建筑物的一个团体组织的成员而享有的权利与承担的义务。成员权与上述的专有所有权和共有所有权明显不同的是，专有所有权与共有所有权是财产权，而成员权是业主们基于共同的财产利益而形成的身份权，是各区分所有人就共同关系事务如何作出决定，以及该决定应如何被执行而享有的权利。成员权主要涉及在整体上如何管理、维护、使用、收益和处分建筑物的事务。
三、建筑物区分所有权人的权利和义务
（一）建筑物区分所有人作为所有权人的权利和义务
1.建筑物区分所有人作为所有权人的权利：
（1）建筑物区分所有人对其专用部分享有占有、使用、收益、处分的权利。建筑物区分所有人在不影响和违背区分所有建筑物本身用途的前提下，可以自由使用、收益和处分其专用部分。如居住、营业等目的，也可以转让专有部分或出租、出借，或者以专有部分设定抵押权来获取融资等等。
（2）建筑物区分所有人在行使区分所有权时，对于他人的干涉，有权行使物上请求权排除他人的干涉和限制。
（3）建筑物区分所有人有权在特殊情况下，在必要的限度内使用其他建筑物区分所有人的专用部分或不属于自己共有的共用部分。
2.建筑物区分所有人作为所有权人的义务：
（1）建筑物区分所有人在使用自己的专用部分时不得违反和损害区分所有建筑物的使用目的。如有违反和损害行为，其他建筑物区分所有人有权加以制止。如影响他人生活、办公，开设卡拉OK厅、舞厅等娱乐场所的行为。
（2）建筑物区分所有人在使用在自己的专用部分是亦不得妨害和损害其他建筑物区分所有人和整个建筑物的利益和安全。如在自己的专用部分存放影响他人生命财产安全和建筑物安全的危险物品、改变区分所有建筑物的结构、随意拆除影响建筑物牢固与完整的墙壁和梁柱等，他人有权加以禁止。如果建筑物区分所有人违反了上述的义务，还要承担相应的排除妨害、消除危险、恢复原状、赔偿损失等民事责任。
（二）建筑物区分所有人作为共有权人的主要权利和义务：
1．建筑物区分所有人作为共有权人的主要权利：
（1）建筑物区分所有人有权在不影响他人和按照共用部分的用途，使用和分享共用部分。
（2）一部分建筑物区分所有人在征得其他建筑物区分所有人的同意，将共用部分进行了营利性使用，其所得的收益所有建筑物区分所有人都有权分享。但是对共用部分的收益分享，应该按照各个建筑物区分所有人的建筑面积所占整个区分建筑物的总面积的比例来分享。
2．建筑物区分所有人作为共有权人的主要义务：
(1)建筑物区分所有人不得随意改动共用部分的设置、结构，不得侵占共用部分，应该保持和维护共用部分的正常使用。如不得在公用的楼梯、过道、走廊堆放杂物和倒放垃圾，不得破坏和影响消防、水电气等管道设施，不得在共用部分搭建、建造其他建筑物等。
（2）建筑物区分所有人有义务支付保持和维护共用部分正常使用的费用。在这一点上，我国《物权法》和《物业管理条例》都未作出详细的规定，只在《城市异产毗连房屋管理规定》的第九条对费用分摊上作了较明确的规定。
（三）建筑物区分所有人成员权的主要权利和义务。
1. 建筑物区分所有人成员权的主要权利：
由于楼房的特殊构造，其权利归属及使用上不能分离，建筑物区分所有人之间形成共同关系，并通过一定的组织来使用、收益处分自己的权利，因而作为一个组织的成员形成成员权。（1）表决权。建筑物区分所有人参加全体业主大会，对大会讨论的事项享有投票表决权。（2）参与制定规约权。建筑物区分所有人参加全体业主大会，参与制定和修改公约、管理规则等的权利。(3)选举与罢免管理机构人员的权利。建筑物区分所有人参加全体业主大会，选举管理委员会成员，罢免管理委员会成员以及通过管理委员会罢免物业管理公司的权利。（4）请求权。建筑物区分所有人可以依据管理公约请求召开业主大会、请示管理机构正当管理公共事务，请求收取分配共有部分应得的利益，请求停止侵犯共同利益的行为的权利。
2.建筑物区分所有人成员权的主要义务：
（1）遵守管理规约、业主大会议事规则；（2）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（3）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（4）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（5）按时交纳物业服务费用。
四、区分所有建筑物的管理
所谓区分所有建筑物的管理，就是指维持区分所有建筑物的正常使用状态，而对区分所有建筑物加以维修、保养的行为。对区分所有建筑物专用部分上的管理，由各个区分所有建筑所有人各自管理，在对区分所有建筑物的共用部分，则由全体区分所有建筑物的所有人共同来管理。一般来讲，我们所说的区分所有建筑物的管理是指后者。在这方面，各国的立法基本上都是规定了建立一个代表组织，来行使对区分所有建筑物的管理。从各国立法看，一般是设立两个管理机构：区分所有人大会和管理委员会。区分所有人大会由全体区分所有人组成的，是最高的决策机构。其主要职权是决定对建筑物的重要事项的决策，其决策也是对所有的区分所有人有效的。表决方式从各国所采用的方式看，有“一致表决”和“多数表决”，而“多数表决”有分“简单多数表决”和“绝对多数表决”。管理委员会则是在对区分所有建筑物管理的一个执行机构，它由区分所有人大会从区分所有人中选举而来。其负责对区分所有建筑物的一些日常管理工作，受各区分所有人的监督。
我国《物权法》和《物业管理条例》在对区分所有建筑物的管理上作了较为详细的规定。在区分所有建筑物的管理上设立业主大会和选举业主委员会，区分所有人是可以选择设立或者不设立的，不是硬性要求。对于设立了这两个机构的，在一些决策上的表决，只对“筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金”和“改建、重建建筑物及其附属设施”的表决要求为“绝对多数表决”即专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。其他的重大事项均为“简单多数表决”即专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
五、我国物业使用人权利在区分所有建筑物管理上的现状和不足
目前我国物业使用人较为集中在大中型城市，而形式上主要为大型写字楼的租用、整栋整区出租居住用的楼房、大型批发市场门面的租用、大型商场的商铺的长期租用以及大学学生公寓的使用等。对于这些，比较遗憾的是我国《物权法》却没有提及，只是在《物业管理条例》中对物业使用人的权利做出了简单的规定，《物业管理条例》第四十八条规定:“物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和业主公约的有关规定。物业使用人违反本条例和业主公约的规定，有关业主应当承担连带责任。”第四十九条又规定，物业使用人享有对物业管理的投诉权。这仅有的两个简单的法律条例，只是做了一个较为笼统的规定，根本无法在当今复杂的情况下，有效的维护物业使用人在区分所有建筑物管理中的权利。其不足主要体现在以下三点：
（一）物业使用人与建筑物区分所有人签订的合同性质，归入到《合同法》第十三章租赁合同中，这样就把物业使用人的法律地位陷入了尴尬的地步。如在制定相关物业管理规则和相关决策有不利于物业使用人时，但是不利后果尚未出现时，物业使用人既不能通过向与之签订租赁合同的建筑物区分所有权人行使权利来保护自己，也不能向法院起诉来保护自己的权利，只能眼睁睁看着自己的权利遭到侵害后才能采取行动。而这一损害结果是不能向与之签订租赁合同的建筑物区分所有权人请求权利的，如果向该区分所有建筑物的业主大会或业主委员会请求权利，在诉讼程序上面临着很大的麻烦，需要把在制定和决策中投赞成票的建筑物区分所有权人全部列入被告的席位，且其损害结果与这些物业管理规则间存在多大的因果关系也不好认定。如在司法程序上得到支持，其损失的赔偿在各投赞成票的建筑物区分所有权人的分担上又将会出现一个比较麻烦的问题。因此，物业使用人的尴尬地位不仅使自己的权利在区分所有建筑物的管理中很难得到保护，也给司法程序带来了较大的麻烦。
（二）大多数情况下，物业使用人在与建筑物区分所有权人签订租赁合同后，物业管理费用的缴纳都是由物业使用人缴纳的。在这一物业管理合同中，物业使用人成为了这一合同的真正当事人，享受物业管理公司的服务权利，履行物业管理费用的缴纳义务。但是却不能成为这一物业管理合同的真正主体，只能对其不符合要求的服务和侵犯自己的权利进行投诉。这样不利于物业使用人在日常区分建筑物管理中，维护和保持共用部分的积极性，甚至是抵触心理而损害整个区分所有人和建筑物的利益。
（三）在整栋或整个区域内的建筑物所有权为一个所有权人时，又或者承租该建筑物的物业使用人为一个承租人时。建筑物所有权人出于自身利益考虑通常会选择一个在费用开支上更有利于自己的物业公司来对建筑物进行管理，而物业公司面临的服务对象并不是业主，在服务过程中就会出现缺斤少两等行为，更甚至于不作为的行为。又如整个该建筑物的承租人为一个物业使用人时，物业使用人此时对该建筑物的支配和使用上有了更大的空间和自由，这种情况下，物业使用人还不能享有对物业公司的聘请和更换，而是仅仅对其进行投诉。物业使用人在建筑物管理上的权利显得微不足道，因此，物业使用人无论是在选择物业管理公司上，还是在今后对物业管理公司的更换、解聘上我国都没有相应的法律规定来保护其权利。
六、我国物业使用人权利在区分所有建筑物管理上的立法完善
一是关于对物业使用人在物业服务合同中的法律地位进行准确的定位。既然物业使用人在整个物业管理服务中，是直接的受管理者和受服务者，也是可能是物业管理费用的缴纳者，因此，这时物业使用人已经是物业管理合同的权利义务实际承担者。在这种情况下笔者认为，把物业使用人作为物业管理合同的主体更为合适，也更有利于其权利的保障。
二是物业使用人对承租的建筑物的权利与地役权人对供役地的权利，都是对不动产所享有不完全的权利。借鉴地役权中地役权人对供役地享有的物权，在区分所有建筑物管理中赋予物业使用人相应的权利，以便其权益能够及时得到保护，避免不必要的损失。在业主与物业使用人签订建筑物租赁合同后，业主也就同时让渡出了对该建筑物的占有、使用和收益的权利。我国《物权法》第七十二条第二款是这样规定的：“业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。”这一规定反映出了建筑物区分所有权中的共有权和成员权是从属于专有权的，也就是说正是有了专有权才使得建筑物区分所有权人拥有了后面的共有权和成员权两项权利。业主在让渡出了一部分或者全部专有权给物业使用人的同时，已经把共有权也相应的一并让渡给了物业使用人，是不是也可以相应的让渡一部分的成员权呢？笔者认为是可以的，如在监督业主委员会的工作；监督物业管理企业履行物业服务合同；对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；选聘和解聘物业服务企业等非绝对多数表决事项上赋予权利。
从当今各国的发展经验来看，用建筑物区分所有权的理论来建立物业管理的基本制度，完整规范业主和物业使用人在物业管理中行使权利，确立物业管理关系中的各个当事人的法律地位及其间的法律关系，明确物业管理的法律责任及纠纷的处理，是行之有效的方法。为适应新形势下的发展需要，完善我国物业使用人在物业管理中的权利，才能不断完善我国《物权法》在建筑物区分所有权的不足，加快和推动我国物业管理行业的健康发展。（湖南省常德市鼎城区人民法院 彭友）
